解決された方のお声

税金を滞納、自宅が差押に

ご相談内容
茨城県水戸市で相続した自宅の1階で生活雑貨のお店を経営していたKさん。父親と一緒に経営していた時は安定していた売上も、近くに大型の有名ショッピングセンターができたことも影響し、少しずつ減少していきました。それでも何とかお店を続けていましたが3年前くらいから消費税を滞納するように。ご相談いただいた時には延滞税も含めると滞納額は約200万円となっていたほか、運転資金として自宅を担保にした500万円の借入も滞納している状態で、ご相談いただいた直後に自宅が差押えられてしまいました。

ご提案の内容と解決方法
Kさんのご自宅は築40年近く経っており内装外装ともにリフォームが必要だったため、提携している不動産会社に買取査定を依頼。そのうちの1社と引渡しを1ヶ月半後として売買契約を結びました。その為、余裕を持って引越し先を探すことができました。また、引越し費用も目標としていた30万円が確保できたため、Kさんは自分のお金の持出しをすることなく任意売却と引越しをすることができました。

現在とご感想
現在は店舗経営を辞めて土木作業員として働かれており、残債は毎月5,000円ずつ返済されています。「親から引き継いだ店を潰してはいけないという思いから、無理をしてお店を続けていたのを今では後悔しています。今は新しい生活に慣れるのに必死ですが、借金のことを考えなくて良いため、毎日ぐっすり眠れて助かりました。」

投資用ワンルームマンションで投資に失敗

ご相談内容
大阪府吹田市にお住まいのHさん。大阪市内の中小企業に勤務する33歳のサラリーマン。会社の先輩がワンルームマンションの投資をしていて、お前もやればいいのに!と言われ試しにワンルームマンションを購入しました。3か月後には追加でもう一部屋と思い、同じマンション内の別の部屋を購入しました。最初のうちは家賃収入で返済できていましたが購入して4か月後に1室が空室に。さらにその2か月後には会社を辞めることになりアパートローンの返済は貯金を取り崩すことに。転職後は給料も減り、空室期間中の返済や修繕費、税金の支払いで貯金はついに無くなってしまいました。来月にもう一部屋が空く予定で、ついにローンを滞納しそうになり「これは投資に失敗したんだ」と思い相談に来られました。
ご提案と解決方法
Hさん所有の物件を査定した結果、両部屋ともに約10%程度の債務超過の状態でした。債権者に事情を説明し、時間はかかりましたが任意売却に対する合意を取付ける事に成功。いざ販売活動をすると人気のエリアだったこともあり多くの資産家から問い合せがあり、二部屋を一人の方が現金でまとめて購入されました。
ローンを組み利息のかかる他人のお金で投資をしても成功できないかもしれないですね。。
結果と現在
現在Hさんは任意売却後の残債を月々35,000円ずつ返済しており、約6年ほどで完済予定です。
「不動産投資をちゃんと理解せずに購入してしまいました。購入した時は空室になった時のローン返済や税金などの維持費は全く頭にありませんでした。まだ残債の返済がありますが滞納前に何とか問題が解決できて良かったです。」との事でした。

リースバックを利用して2年後に買い戻す契約

ご相談内容
東京都板橋区にお住まいのFさん。ご夫婦と長男(会社役員)、次男(会社員)の4人家族(子供二人は独立)。Fさんは自営業で得た収入で投資用マンションを複数戸購入しました。Fさんも高齢になり会社は整理し、家賃収入で悠々自適な生活をしていましたが物件も古くなり空室リスクや家賃低下によりローン返済額を収入で賄えずローンを滞納。金融機関より「競売開始決定通知書」が送付されて困り、この資産を手放したくはないと相談に来られました。

ご提案と解決方法
Fさんには会社役員のご長男に投資用マンションを全て買取ってもらうことをご提案しました。ローンを組むためには安定した高収入が前提となりますが、幸い会社役員のご長男には十分な年収がありました。しかしながらFさんはご長男への相談を迷っており、その時間経過によりローンの申し込み期間を過ぎてしまいました。そこで買い戻しを承諾してくれる投資家にリースバックという方法を利用して、2年後に長男が買戻す了承を得たうえで任意売却することができました。

結果
無事に2年後に長男が投資用マンションを買戻し、当初の子供たちに資産を残したく始めた投資も、渡すのが早くはなりましたが何とか成功し現在は不安なく決して贅沢ではないものの平穏な老後の生活をしております。

債務を債務で返す自転車操業

ご相談内容
東京都渋谷区に住むTさん。パチスロが好きで休日は決まって近所のパチスロ店へ。
負けがかさむうちにカードローンを使い遊ぶようになってしまい、返済するのに借入を重ねてしまい自転車操業になってしまったそうです。
数社から限度額まで借入をし 最終的に住宅ローンの返済資金を使い返済をしており、仕事を続けていきたいので 債務整理をするしかないと思い、奥さんに相談し弊社に来られました。

解決方法
まずカードローン各社と和解し月々少しずつ返済をすることに。
比較的に年収の高かったTさんにはマンションは任意売却し通勤時間は今よりもかかるものの都心から離れ家賃の安い郊外での再出発を提案しました。渋谷区のマンションですのでローン残高も4,500万円ほどあり査定の結果、相場では4,000万円前後で売却可能と判断。

結果
債権者とも4,000万円での任意売却に合意をとり販売スタート。
三ヶ月ほどで3,950万円で売却できました。
新居も調布市のマンションをご紹介し再出発されました。お子様はいませんでしたので奥様と二人で頑張ります。
と最後は笑顔で手をつないでお帰りになられました。

交通事故で長期入院。住宅ローン返済不能。

ご相談内容
東京都世田谷区に住むYさんは地元の中小企業で勤続20年以上のベテラン社員でした。
役所相手の仕事が中心だったため収入は安定しており、自宅を購入して住宅ローンを組むことに何の躊躇も無かったそうです。
しかし、2年前に会社から自宅へ帰る際に交通事故を起こしてしまい長期入院することに。
しかも、パチンコ店に立ち寄ったことを理由に労災が認められなかったのです。
入院費と通院費を優先していたところ、住宅ローンの返済が続けられなくなったということでご相談いただきました。

ご提案内容と解決方法
Yさんは仕事復帰の目途が全く立っておらず、住宅ローンの返済は今後も難しいと判断。
任意売却による債務整理をご提案しました。
Yさんは入院中でしたので、主に奥さまが主導しての任意売却となりました。
販売開始当初は債権者の意向で相場より2割程度高い金額だったため反応は良くありませんでしたが、半年ほどして相場価格まで
下がったところで契約となりました。

結果
病院に通院しやすいよう、引越し先は病院の近くにされました。
奥さまは就職活動中で、しばらくはYさんに代わり家計を引っ張っていかれるそうです。
「貯金がみるみる減っていくのが本当に怖かった。
自宅は売ってしまったが、住居費用がだいぶ減って楽になりました。
本当にありがとうございました。」と嬉しい言葉を頂きました。

家賃収入でローン返済できるはずが、空き家状態が続き、ローン返済不能に・・・

相談内容
東京都杉並区にお住まいのSさん。
5年ほど前に不動産投資ローンを組んで2000万円弱で東京都中央区に収益マンションを購入しました。
好立地でのワンルームマンションだったので、家賃収入で十分ローンが返済できると思ってました。
毎月の返済金額は約7万円程で、しばらくは家賃収入でローン返済ができておりましたが、空き家の期間が少し長くなってしまい、
その間は自分の収入から返済せざるを得なくなってしましました。
それから一気に長期に渡るローンの返済に不安になってきました。
残債もまだまだ多く、今後の生活に対しても不安になり、相談に来られました。

提案内容と解決方法
お仕事柄安定した収入は見込めましたが、将来的なことも考えた上で色々ご相談させて頂きました。
結果、売却するという方向性になりました。
しかし、ローンの残債が約1800万円、売却査定金額が1500万円ほどで、通常の売却では売却できないので、任意売却をすることになりました。
S様は物件の近くに在住ではなく、またお仕事の都合で1ヶ月近く連絡の取れなくなることもあるとの事でしたが、任意売却の手続きや債権者との交渉ごとは全てこちらの方で進めさせていただき、解決に向けて活動させて頂きました。

結果
販売開始後、しばらくは買い手が見つからず、また出張が多く連絡が取れずらいことが多かったと思いますが、ほぼ全ての手続きをお任せでき、今の仕事にも支障が出ずに仕事に専念できたので、とても感謝しております。
また、不安だったローンの返済も一件落着し、ホッとしております。
本当に有難うございました。

離婚しても連帯債務者は外せませんか?

相談内容
10年前に主人と私とで共有名義にして、住宅ローンも連帯債務で組んで、3,000万円で購入したマンション。
その後、子供が生まれたので私は仕事を辞めて、今はパート収入です。
昔からギャンブルが好きな夫だったので、マンション購入を機に私が給料を管理することになりましたが、数年前にクレジットカードでの
キャッシングや消費者金融の借金が発覚しました。
借金総額300万円で、すべてギャンブルに消えたとのことでした。
切り詰めて貯めていた貯金をくずして借金を返済しましたが、隠れてまた借金をしていて、ついには給料も自分で管理するようになり、
ろくに生活費も入れなくなりました。
住宅ローンも滞納している状況で、信頼関係も無くなり、離婚を決意しました。
でも共有名義と連帯債務なので、離婚を機に名義変更したいと思いますが、私の連帯債務は外せないのでしょうか?

解決方法
離婚をしても連帯債務者というのは外せないのが原則です。
滞納が5ヶ月を過ぎ、6ヶ月を過ぎると期限の利益が喪失し一括返済を求められ、その後払えないと競売の申し立てをされます。
そして期限利益を喪失した時点で金融事故(俗に言うブラックリスト)になってしまい、今後の信用状況に影響が出てしまいます。
住宅ローン残高は2,600万円でしたが、査定をしてみると全額返済ができる金額で売れるマンションだと判断。
ご主人とも面談し、今後のことを考え早期売却することで合意をしました。

結果
売り出し価格は、2,780万円。
仲介手数料や引越し費用などを考慮し、周辺相場よりも少し高めでしたが売出し時期が1月の引越しシーズンだったので、売れる可能性は
十分にありました。
滞納6ヶ月を過ぎると期限の利益が喪失してしまうので、何とかローン返済を続けながら販売を開始しました。
資金に余裕はありませんでしたが、売出してから1ヶ月で2,750万円で売却することができ、住宅ローンは全額返済することができました。
多少残った引越し費用で、奥様は近くの賃貸マンションに引越し、ご主人は千葉の実家へ引越しをしました。
「離婚後の住宅ローンの借金が無くなったことが本当に良かった」と喜んでいただきました。

離婚調停中に夫が自己破産 → 自宅が競売に! →相談の結果、引越しせずに今の家に住み続けることができた

相談内容
夫と私とで共有名義、住宅ローンは夫が主債務者で私が連帯保証人になっています。
夫が家から出て行き、今は養育費などについての離婚調停中の状態です。
お互いに弁護士を立てていますが、夫が離婚調停中に自己破産を申し立てたことにより、住宅ローンの期限の利益が喪失になってしまい、
ローン残債の全額を一括返済で請求来ました。
収入が少ない私に払えるはずも無く、競売開始決定通知が届きました。
でも、小学生の子供が2人いるので、出来れば今の家に住み続けたいのです。
どうすればよいでしょうか?

解決方法
このままの状況では競売になってしまい、引越しせざるを得ない状況になります。
ですが、任意売却という売却手段を使い、債権者と合意する売買代金で、今の家を知人や投資家さんに買ってもらい、その買ってもらった方から賃貸で貸してもらうという方法もあります。
そうするためには、まず、夫側の弁護士と連絡を取り、不動産を任意売却することの合意を得る必要があります。

結果
さっそく夫側の弁護士に連絡を取り、任意売却で進める合意を得ることができました。
債権者とは、3,300万円で任意売却の売出しを開始することで合意しました。
そこで、何人かの投資家を当たってみると、良い投資家が見つかりました。
着々と任意売却の手続きは進み、結局3200万円で売買契約が成立しました。
残った債務は、500万円強ありましたが、消滅時効で借金はゼロになる予定です。
その後、離婚が成立し、養育費が支払われることになりました。
「引越しもせずに済みましたし、最悪の結果には至らなかったので、あの時に思い切ってお願いして、本当に良かったと感謝しております。」(奥様)

転職により収入減少 → 住宅ローンの支払いが厳しくなり相談に・・・

相談内容
子供が小学校に入る前に東京都世田谷区でマンションを購入しました。
ただ、そのマンションが大通り沿いで環境が悪く、一戸建てへの憧れもあり、マンションを売却して一戸建てに買い替えしました。
夫婦共働きだったため、支払いの心配はありませんでしたが、勤務先の会社の経営状態が悪くなり、転職をしました。
でも転職後の職場環境に合わず、3ヶ月で退職。
その後再就職先が中々見つからず、収入減が続き、貯金もそこをつきました。
やっと再就職できましたが前のような収入は見込めず、ついに住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。
銀行に返済のリスケジュールの相談に行きましたが、すでに滞納実績があったので、審査が通りませんでした。
売却をせざるを得ない状況なのですが、売却価格よりも残債の方がはるかに多くて売るにも売れません。
どうしたらよいでしょうか。

解決方法
収入減少によりこのままでは滞納が進んでしまい、いずれは競売になってしまいます。
任意売却をして少しでも残債務を減らし、生活を立て直すことが大切だとお話しました。
預貯金もなく、ローン返済もできず、売るに売れない状況で悩まれていましたが、任意売却という方法があることを知り、前向きに整理をしていくことになりました。

結果
ローン残高3300万円に対し、査定額は2800万円。
抵当権者の都市銀行の保証会社と2880万円で任意売却をすることで合意しました。
不動産の市況が良いことから幸いすぐに買主が見つかり、2800万円で売買契約が成立しました。
約500万円の住宅ローンの債務が残りましたが、消滅時効により債務はゼロになる予定です。
しかも、今までの住宅ローン返済額よりも低い賃料で、気に入った賃貸のお部屋が見つかりました。
以前よりも金銭的余裕もでき、精神的余裕ができたので本当に良かったです。
と笑顔でお話をしてくださいました。